Üürisuhte lõpetamine on protsess, mis tekitab sageli rohkem pingeid kui lepingu sõlmimine. Olenemata sellest, kas olete üürileandja, kes soovib oma vara teistmoodi kasutada, või üürnik, kes on leidnud uue kodu, on korrektsus dokumentatsioonis kriitilise tähtsusega. Ebaõigesti vormistatud või puudulik teade võib juriidilises mõttes tähendada seda, et leping kehtib edasi, üüriarved kuhjuvad ning hilisemad vaidlused tagatisraha või saamata jäänud tulu üle võivad lõppeda üürikomisjonis või kohtus. Seetõttu ei ole üürilepingu lõpetamine lihtsalt võtmete tagastamine, vaid täpne juriidiline toiming, mis peab vastama Võlaõigusseaduse nõuetele.
Miks on kirjalik vormistamine hädavajalik?
Paljud üürisuhted Eestis toimivad siiani usalduse ja suuliste kokkulepete baasil, kuid vaidluse korral on suulist kokkulepet äärmiselt raske tõestada. Seadus näeb ette, et üürilepingu ülesütlemisavaldus peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (näiteks e-kiri, SMS või sõnumirakendus), kuid teatud juhtudel, eriti kui üürileandja ütleb lepingu üles, nõuab seadus ranget kirjalikku vormi.
Kõige kindlam viis hilisemate arusaamatuste vältimiseks on vormistada alati korrektne kirjalik dokument, mis on mõlema poole poolt allkirjastatud (soovitavalt digitaalselt). See fikseerib täpse kuupäeva, millal teine pool teate kätte sai, ning paneb paika tähtajad, millal korter peab olema vabastatud. Ilma selge tõendita teate kättesaamise kohta võib teine pool väita, et leping pole kunagi lõppenudki.
Tähtajaline vs tähtajatu leping: reeglid on erinevad
Enne kui asute lepingu lõpetamise avaldust kirjutama või allolevat näidist kasutama, on ülioluline teha kindlaks, mis tüüpi leping teil on. See määrab ära, kas ja kuidas saate lepingut lõpetada.
Tähtajatu üürileping
Tähtajatut lepingut saavad mõlemad pooled korraliselt üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. See on standardreegel, millest ei saa üürniku kahjuks kõrvale kalduda isegi siis, kui lepingus on kirjas lühem tähtaeg. Kui lepingus on kirjas ühekuuline etteteatamisaeg, on see punkt tühine ja kehtib seadusjärgne kolm kuud, välja arvatud juhul, kui pooled jõuavad lõpetamisel uuele vastastikusele kokkuleppele.
Tähtajaline üürileping
Tähtajaline leping on siduvam. Üldjuhul lõpeb see tähtaja saabumisel ja seda ei saa korraliselt enne tähtaega ühepoolselt üles öelda. Seda saab teha vaid mõjuval põhjusel (erakorraline ülesütlemine) või poolte kokkuleppel. Paljud üürnikud eksivad siin, arvates, et ühekuuline etteteatamine kehtib alati – tähtajalise lepingu puhul see nii ei ole.
Juriidiliselt korrektne üürilepingu lõpetamise näidis
Alljärgnev näidis on koostatud viisil, mis sobib kasutamiseks üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks (näiteks tähtajatu lepingu puhul 3-kuulise etteteatamisega). Kui tegemist on poolte kokkuleppega, võib teksti vastavalt kohandada, märkides, et pooled on nõustunud lepingu lõpetama varem.
ÜÜRILEPINGU ÜLESÜTLEMISAVALDUS
Kellele:
Üürnik / Üürileandja: [Teise osapoole nimi]
Isikukood / Registrikood: [Isikukood]
Aadress: [Teise osapoole aadress või e-post]
Kellelt:
Üürnik / Üürileandja: [Teie nimi]
Isikukood: [Teie isikukood]
Kontakt: [Teie telefon ja e-post]
Avalduse sisu:
Käesolevaga teatan, et soovin üles öelda meie vahel sõlmitud üürilepingu, mis on allkirjastatud [Lepingu sõlmimise kuupäev], ja mis puudutab eluruumi aadressil: [Üüriobjekti täpne aadress].
Tuginedes Võlaõigusseadusele ja meievahelisele lepingule, on lepingu lõppemise ja eluruumi vabastamise kuupäevaks: [Kuupäev, mis arvestab nõutud etteteatamisaega].
Kuni lepingu lõppemiseni kohustun täitma kõiki lepingust tulenevaid kohustusi, sealhulgas tasuma üüri ja kommunaalmakseid vastavalt kehtivale korrale.
Palun kinnitada käesoleva avalduse kättesaamist kirjalikult (e-posti teel vastates või allkirjastades käesoleva dokumendi koopia).
Üleandmise korraldus:
Eluruumi üleandmine ja võtmete tagastamine toimub lepingu lõppemise päeval. Üleandmise fikseerimiseks koostame kahepoolse üleandmise-vastuvõtmise akti, kus fikseerime näidud ja korteri seisukorra.
Lugupeetuga,
[Teie nimi]
[Allkiri / Digitaalne allkiri]
[Kuupäev]
Mis peab kindlasti olema kirjas üürileandja poolt tehtud avalduses?
Kui üürilepingu ütleb üles üürileandja, on seadus tunduvalt rangem. Et ülesütlemine oleks kehtiv, peab üürileandja avalduses sisalduma järgmine info:
- Üüritud asi (korteri aadress).
- Lepingu lõppemise päev.
- Ülesütlemise alus (põhjendus). See on kohustuslik, et üürnik saaks hinnata, kas ülesütlemine on seaduslik.
- Vaidlustamise kord ja tähtaeg. Üürileandja peab teavitama üürnikku, et tal on õigus ülesütlemist vaidlustada üürikomisjonis või kohtus 30 päeva jooksul.
Kui need punktid (eriti vaidlustamise kord ja põhjendus) on üürileandja avaldusest puudu, on ülesütlemine tühine. See tähendab, et juriidiliselt pole lepingut üles öeldud ja üürnikul on õigus korteris edasi elada.
Kuidas teade kohale toimetada?
Dokumendi koostamine on vaid pool võitu; teine pool on selle tõestatav kohaletoimetamine. “Ma ei saanud kirja kätte” on kõige levinum väide vaidluste korral.
- E-kiri digiallkirjaga: See on tänapäeval parim viis. Saatke fail digiallkirjastatult ja paluge vastust. Kui vastust ei tule, ei pruugi see kohtus piisavaks tõendiks olla, et teine pool kirja avas.
- Tähitud kiri: Kui teine pool e-kirjadele ei vasta või väldib suhtlust, saatke avaldus tähitud kirjaga ja säilitage postikviitung.
- Isiklik üleandmine: Viige paberil avaldus kohale ja paluge teisel poolel kirjutada sellele “Kätte saanud”, kuupäev ja allkiri.
Korduma Kippuvad Küsimused (KKK)
Siin on vastused levinumatele küsimustele, mis üürilepingu lõpetamisega seoses tekivad.
Kas ma võin üürilepingu üles öelda SMS-i teel?
Seadus nõuab kirjalikku taasesitamist võimaldavat vormi. SMS vastab sellele nõudele tehniliselt, kuid see on riskantne. SMS võib kaduda, telefonid võivad puruneda ja saatja isikut on raskem tõendada. Soovitatav on alati kasutada e-kirja või paberlepingut. Kui üürileandja ütleb lepingu üles, on SMS reeglina ebapiisav, kuna see ei mahuta kõiki kohustuslikke rekvisiite (vaidlustamise kord jne).
Mis saab, kui üürnik keeldub välja kolimast?
Kui leping on korrektselt lõpetatud, aga üürnik ei lahku, ei tohi üürileandja omavoliliselt uksi maha murda ega asju tänavale tõsta. See on seadusevastane omavoli. Tuleb pöörduda kohtusse või üürikomisjoni väljatõstmise nõudega. Alles kohtutäituril on õigus inimene sunniviisiliselt välja tõsta.
Kas ma saan tagatisraha kohe kätte?
Üürileandjal on õigus tagatisraha kinni hoida kuni kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist, et katta võimalikke varjatud puudusi või tasaarveldada viimaseid kommunaalkulusid. Kui pretensioone ei ole, tuleks raha tagastada esimesel võimalusel.
Mida teha, kui korter müüakse üüriperioodi ajal?
Omaniku vahetus ei lõpeta üürilepingut. Uus omanik astub üürileandja asemele kõigi õiguste ja kohustustega. Uus omanik saab lepingu üles öelda vaid seaduses ettenähtud korras (nt 3-kuulise etteteatamisega, kui tegu on tähtajatu lepinguga ja ta vajab pinda iseendale).
Mis on erakorraline ülesütlemine?
See on lepingu lõpetamine ilma etteteatamiseta (või lühema ajaga) mõjuval põhjusel. Näiteks kui üürnik on jätnud üüri maksmata pikema aja vältel, lõhub vara või häirib naabreid. Üürnik võib erakorraliselt lahkuda, kui eluruum on muutunud elamiskõlbmatuks (nt küttesüsteemi rike talvel, mida omanik ei paranda).
Kõige olulisem samm: Üleandmise-vastuvõtmise akt
Paljud inimesed arvavad ekslikult, et ülesütlemisavaldus on protsessi lõpp. Tegelikult on sama oluline, kui mitte olulisem, üleandmise-vastuvõtmise akt. See dokument koostatakse reaalsel väljakolimisel.
Aktis peavad olema fikseeritud:
- Kõikide mõõturite näidud (vesi, elekter, gaas) seisuga, mil võtmed üle antakse. See välistab vaidlused selle üle, kes maksab viimase kuu arved.
- Korteri seisukord. Kas on tekkinud uusi vigastusi, mis ei ole loomulik kulumine?
- Tagastatud võtmete arv.
- Fotod. Tehke akti lisaks fotod korteri seisukorrast lahkumise hetkel. See on parim kaitse vaidluses “seda kriimu polnud siin varem”.
Ilma selle aktita on üürnikul väga raske tõestada, et ta andis korteri tagasi heas korras, ja üürileandjal on raske tõestada, et üürnik lõhkus midagi.
Dokumenteerimine on teie kindlustuspoliis
Kokkuvõtvalt võib öelda, et üürilepingu lõpetamine on juriidiline tehing, mitte lihtsalt elukohavahetus. Isegi kui suhted on sõbralikud, võivad mälestused tuhmuda ja arusaamad muutuda. Korrektne ülesütlemisavaldus koos põhjaliku üleandmise aktiga on odavaim ja tõhusaim viis tagada meelerahu. Kasutage ülaltoodud näidist baasina, kuid kohandage seda alati vastavalt oma konkreetsele olukorrale ja lepingu tingimustele. Kui olukord on keeruline või teine pool käitub pahatahtlikult, on alati mõistlik enne tegutsemist konsulteerida juristiga, et vältida kulukaid vigu.
