Üürisuhte lõppemine on sageli emotsionaalne ja stressirohke protsess, kus põrkuvad omaniku varalised huvid ja üürniku kodu puutumatuse vajadus. Kahjuks näitab statistika, et suur osa üürivaidlusi jõuab üürivaidluste komisjoni või kohtusse just seetõttu, et pooled ei ole kursis oma õiguste ja kohustustega lepingu lõpetamisel. Levinud on eksiarvamus, et lepingu võib igal hetkel ühekuulise etteteatamisega lõpetada, kuid tegelikkuses reguleerib Võlaõigusseadus (VÕS) seda protsessi palju rangemalt. Et vältida kulukaid ja aeganõudvaid vaidlusi, on kriitiliselt oluline mõista juriidilisi nüansse, mis eristavad tähtajatut ja tähtajalist lepingut, ning teada täpseid vorminõudeid, mille eiramine võib muuta ülesütlemise tühiseks. Järgnevalt vaatame detailselt läbi kõik sammud ja stsenaariumid, mis tagavad sujuva ja seadusliku lahkumineku.
Tähtajaline vs tähtajatu leping: milles seisneb peamine erinevus?
Kõige esimene ja olulisem samm lepingu lõpetamise planeerimisel on vaadata üle kehtiv leping ja teha kindlaks selle tüüp. Seadus teeb väga selget vahet tähtajalisel ja tähtajatul lepingul ning nende lõpetamise võimalused on kardinaalselt erinevad.
Tähtajatu leping on sõlmitud määramata ajaks. Sellist lepingut saavad mõlemad pooled lõpetada korraliselt, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. See on kõige paindlikum vorm, mis annab kindlustunde nii üürnikule (kodu ei kao üleöö) kui ka üürileandjale (stabiilne rahavoog etteteatamise ajal).
Tähtajaline leping on aga sõlmitud konkreetseks perioodiks (näiteks üheks aastaks). Siin teevad inimesed kõige sagedamini vea: arvatakse, et ka tähtajalist lepingut saab lõpetada 30-päevase etteteatamisega. Üldreeglina see nii ei ole. Tähtajaline leping lõppeb tähtaja saabumisel ja seda ei saa korraliselt enne tähtaega ühepoolselt üles öelda, välja arvatud juhul, kui lepingus on spetsiaalselt kokku lepitud teisiti või kui esineb mõjuv põhjus erakorraliseks ülesütlemiseks.
Korraline ülesütlemine: reeglid ja tähtajad
Korraline ülesütlemine puudutab eelkõige tähtajatuid lepinguid. Seadusandja on siin kehtestanud kindla raamistiku, et kaitsta nõrgemat poolt, kelleks eluruumi üürilepingu puhul loetakse tavaliselt üürnikku.
- Etteteatamisaeg: Seaduse järgi peab nii üürileandja kui ka üürnik teatama tähtajatu lepingu lõpetamisest ette vähemalt kolm kuud. See tähendab, et kui teade antakse sisse 1. jaanuaril, lõpeb leping 1. aprillil.
- Lühem tähtaeg: Kas etteteatamisaeg võib olla lühem? Kui algatus tuleb üürnikult ja üürileandja on nõus, võib lepingu lõpetada ka päevapealt – see on poolte kokkulepe. Kuid lepingus ei tohi olla punkti, mis annab üürileandjale õiguse lõpetada leping lühema kui kolmekuulise etteteatamisega; selline punkt on seaduse silmis tühine.
Oluline on märkida, et korralise ülesütlemise puhul ei pea kumbki pool oma otsust põhjendama. Piisab vaid korrektsest tahteavaldusest ja tähtaegadest kinnipidamisest.
Erakorraline ülesütlemine: kui asjad lähevad hapuks
Elu on ettearvamatu ja mõnikord on vaja leping lõpetada kiiremini, kui seadus tavakorras ette näeb. Seda nimetatakse erakorraliseks ülesütlemiseks ja see on lubatud ainult “mõjuval põhjusel”. Mõjuv põhjus on olukord, kus lepingu jätkamine ei ole ühe poole jaoks enam huvide kaalumisel ja asjaolusid arvesse võttes vastuvõetav.
Üürniku makseraskused ja võlgnevused
Üürileandja jaoks on kõige levinum erakorralise ülesütlemise põhjus üürniku võlgnevus. Siin on seadus väga täpne. Üürileandja võib lepingu erakorraliselt üles öelda, kui:
- Üürnik on viivituses kolmel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega.
- Võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa.
- Võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.
Enne lepingu ülesütlemist peab üürileandja andma üürnikule kirjaliku hoiatuse ja täiendava mõistliku tähtaja võla tasumiseks. Kui üürnik tasub võla enne ülesütlemisavalduse saamist, ei ole ülesütlemine enam lubatud.
Kinnisvara seisukorra halvenemine või kasutuskõlbmatuks muutumine
Üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui eluruum muutub elamiskõlbmatuks põhjustel, mis ei sõltu temast (näiteks ulatuslik veeavarii, hallitus, küttesüsteemi rike talvel), ja üürileandja ei kõrvalda puudust mõistliku aja jooksul.
Samuti võib üürileandja lepingu lõpetada, kui üürnik lõhub, lagastab või kasutab korterit mittesihipäraselt, häirides oluliselt naabreid. Ka siin on eelduseks eelnev kirjalik hoiatus.
Vorminõuded: kuidas teadet korrektselt edastada
Üks sagedasemaid põhjuseid, miks üürivaidluste komisjon tunnistab lepingu lõpetamise tühiseks, on vorminõuete eiramine. Suusõnaline “palun koli välja” või SMS ei ole juriidiliselt piisav, eriti kui algatajaks on üürileandja.
Üürileandja ülesütlemisavaldus peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (näiteks e-kiri) või veelgi kindlamalt – kirjalik. Avaldus peab sisaldama kindlasti järgmisi andmeid:
- Üüritud asi (korteri aadress).
- Lepingu lõppemise päev.
- Ülesütlemise alus (erakorralise ülesütlemise puhul tuleb põhjus selgelt välja tuua).
- Kord ja tähtaeg ülesütlemise vaidlustamiseks (üürnikul on õigus vaidlustada ülesütlemine 30 päeva jooksul).
Kui üürileandja jätab ülesütlemisavalduses märkimata põhjuse või vaidlustamise korra, on ülesütlemine tühine. See tähendab, et leping kehtib edasi ja üürnikul on õigus korteris edasi elada.
Korteri üleandmine ja tagatisraha
Lepingu lõppemine kulmineerub korteri füüsilise üleandmisega. Selleks, et vältida hilisemaid vaidlusi kriimustuste, kadunud esemete või koristamise üle, tuleb vormistada üleandmise-vastuvõtmise akt.
Aktis fikseeritakse:
- Mõõturite näidud (elekter, vesi, gaas) lepingu lõppemise hetkel.
- Korteri seisukord ja võimalikud puudused (soovitatav on lisada fotod).
- Tagastatavate võtmete arv.
Tagatisraha tagastamine on teema, mis tekitab palju pingeid. Seaduse järgi peab üürileandja tagatisraha tagastama kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist. See aeg on vajalik, et selgitada välja võimalikud tasaarveldust vajavad nõuded (näiteks viimased kommunaalarved või parandustööd). Kui üürileandja peab tagatisrahast kinni summasid, peab ta esitama tõendid (arved) kulutuste kohta. Loomulik kulumine ei ole alus tagatisraha kinnipidamiseks.
Korduma kippuvad küsimused (KKK)
Kas ma saan korteri müügi korral üürniku välja tõsta?
Ei, omaniku vahetus ei lõpeta üürilepingut. Uus omanik astub vana omaniku asemel üürilepingusse ja kõik tingimused jäävad samaks. Uus omanik saab lepingu lõpetada vaid üldistel alustel (näiteks 3-kuulise etteteatamisega, kui tegemist on tähtajatu lepinguga ja ta vajab pinda iseenda tarbeks, kuigi viimane on kohtupraktikas vaieldav ja nõuab tugevat põhjendust).
Mida teha, kui üürnik keeldub välja kolimast pärast lepingu lõppemist?
Omavoli (lukkude vahetamine, asjade tõstmine tänavale) on keelatud ja võib tuua üürileandjale kriminaalvastutuse. Kui üürnik vabatahtlikult ei lahku, tuleb pöörduda kohtusse või üürivaidluste komisjoni väljatõstmise nõudega. Alles kohtutäituril on õigus inimene sunniviisiliselt välja tõsta.
Kas ma võin lepingu lõpetada, kui üürnik võtab korterisse lemmiklooma?
See sõltub lepingust. Kui lepingus on lemmikloomad selgelt keelatud ja üürnik rikub seda punkti, võib see olla lepingu rikkumine. Siiski ei pruugi see olla piisavalt “mõjuv põhjus” erakorraliseks ülesütlemiseks, kui loom ei kahjusta korterit ega häiri naabreid. Kohtupraktikas kaalutakse rikkumise raskust.
Mis saab, kui ma pean töökoha tõttu teise linna kolima, aga mul on tähtajaline leping?
See võib kvalifitseeruda mõjuvaks põhjuseks (VÕS § 313), kuid see on vaieldav. Kõige kindlam viis on rääkida üürileandjaga. Sageli on üürileandjad nõus lepingu lõpetama, kui üürnik leiab oma asemele uue ja sobiva üürniku.
Läbirääkimised on alati odavamad kui kohtuvaidlus
Kuigi seadus annab ette raamid ja reeglid, on parim viis üürilepingu lõpetamiseks alati pooltevaheline kokkulepe. “Mõistlikkus” on võlaõiguse üks alusprintsiipe. Kui üürnik soovib lahkuda varem või üürileandjal on plaanis korteriga muudatused, tasub esmalt istuda laua taha. Kirjalik kokkulepe lepingu lõpetamise kohta (poolte kokkuleppel) on juriidiliselt kõige kindlam viis suhte lõpetamiseks, tühistades vajaduse vaielda etteteatamisaegade või põhjuste üle. Avatud suhtlus ja teineteise olukorra mõistmine säästab nii närve, aega kui ka raha, mis muidu kuluks riigilõivudele ja õigusabile.
